26 | 04 | 2019

Como vender ou alugar um imóvel

Como vender ou alugar
Já faz algum tempo que a boa vontade e o empenho do corretor não são suficientes para vender ou alugar um imóvel. De acordo com levantamento divulgado recentemente pela Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG), vários itens influenciam a venda ou a locação e podem até dificultá-la, se não observados adequadamente. A localização por exemplo, chega a derrubar até 43,75% das vendas. Mas não é a única vilã. A taxa de juros é o segundo maior empecilho na opinião de 37,5% dos entrevistados e a falta de documentação completa emperra pelo menos 12,5% das negociações. 

Na locação, os principais itens são as altas taxas de condomínio – que desanimam 50% dos locatários –, a dificuldade para conseguir fiador e o mau estado de conservação do imóvel. Cada dia mais seletivos, os compradores escolhem imóveis livres de quaisquer problemas e com garantia de liquidez. Já os inquilinos dão preferência a edificações com menores taxas de condomínio e em bom estado de conservação. 

Pequenos detalhes, como o arranhão nos armários ou aquela torneira que não pára de pingar, não passam despercebidos. Já nas negociações de venda os itens são mais abrangentes. Além do estado do imóvel pesam outras considerações, como a vizinhança. Ter como vizinho casa noturna, estádio, escola ou hospital pode ser problema. Já as avenidas e ruas movimentadas, feiras livres e centros comerciais são bem-vindos, mas ninguém quer viver “parede e meia” com eles. 
 

Segredos de um bom negócio 
Supervalorizar o imóvel frustra o dono e trava a venda. Por isso, especialistas afirmam que a receita é optar sempre pelo preço justo e pelo valor de mercado.
Quem entende do assunto garante que a tarefa de vender ou alugar um imóvel não é tão simples quanto pensam alguns e requer cuidados que vão muito além de ter a documentação em dia ou uma localização privilegiada. Levantamento da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG) realizado junto às 16 maiores imobiliárias de Belo Horizonte aponta que a localização é o motivo número um, em se tratando dos itens que podem emperrar uma negociação. Mas há muitos fatores que ajudam a fechar ou pôr fim a uma venda ou aluguel. 

Como regra geral, consultores e especialistas reconhecem que é mais difícil vender imóveis próximos a casas noturnas ou boates, estabelecimentos comerciais e indústrias, escolas, feiras livres, hospitais e outros pontos de maior concentração de ruídos ou pessoas. Nestes locais, o barulho e a movimentação de automóveis vão até tarde e podem se tornar irritantes demais. Mas o comércio não é de todo ruim e os corretores explicam que é sempre bom ter por perto o chamado comércio de bairro, que inclui padaria, supermercado, farmácia, muito úteis nas emergências e compras do dia-a-dia. 

O comércio de bairro até valoriza o imóvel por causa das facilidades que oferecem, mas é preciso bom senso. Para quem tem filhos, é ótimo contar com uma escola por perto. Mas não tão perto a ponto do barulho lhe dar nos nervos. Para o sócio da Miryan Dayrell Imóveis, Adriano Casio Sampaio, a localização envolve aspectos muito amplos da negociação, incluindo desde a avaliação da vizinhança até a questão do custo-benefício, bastante particularizado para cada cliente. “Localização é quase tudo numa venda. Mas isso não significa que um imóvel menos privilegiado terá sua negociação inviabilizada”, explica. 

Na opinião do empresário, outro grande vilão da venda e locação é a falta de vagas ou os espaços presos em garagens. Segundo ele, um apartamento com três quartos e apenas uma vaga, especialmente no segmento de alto luxo, é inviável. “Imóveis assim chegam a perder entre 10% e 20% de seu valor de mercado”, calcula. 

A supervalorização do imóvel também é um entrave considerável. Isso acontece quando o proprietário pede uma avaliação antes de proceder à venda. Alguns corretores, seja por desconhecimento da região ou no afã de captar novos negócios, superavaliam o bem na tentativa de agradar o vendedor. Com isso, acabam prometendo o que não podem cumprir – uma venda com preço acima de mercado. 

Essa superavaliação impede quase 7% das vendas e geralmente deixa o vendedor iludido com um valor que não corresponde à capacidade financeira da edificação. Hoje, o consumidor está muito bem servido de informação e tem a noção exata do valor que pode vir a pagar nos mais variados padrões. Além do mais, a maior parte dos interessados num aluguel ou compra tem o preço como um dos principais parâmetros. Portanto, não adianta superavaliar e ficar com o imóvel encalhado. “A receita é optar sempre pelo preço justo e pelo valor de mercado estabelecido para a região”, recomenda Adriano Sampaio. 

 A falta de documentação é um dos problemas mais freqüentes
DOCUMENTAÇÃO A falta de documentação completa do imóvel (habite-se, baixa da construção, certidões atualizadas), do vendedor ou dos herdeiros, também é responsável por uma boa parcela dos problemas ocorridos na venda. Tanto para o comprador quanto para o vendedor, as pendências judiciais ou com o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) ou Serasa são empecilhos certeiros para quem vai usar financiamento. 

Já o grande número de herdeiros dificulta as transações, porque, além do inventário rigorosamente em ordem, é preciso que todos dêem autorização para a venda, incluindo seus respectivos cônjuges. E mais: nenhum deles pode ter nome sujo, dívidas ou pendências judiciais em execução. 

Por causa de problemas semelhantes, a dona-de-casa Nely Gersen Pinto Coelho já gastou mais de seis meses tentando regularizar um imóvel para vendê-lo. Seu marido faleceu há três anos e meio e a casa já estava paga, mas ela não possuía mais o comprovante. Foi preciso correr atrás de uma nota promissória e do contrato de compra e venda firmado com o antigo proprietário para comprovar a compra. Foi necessário também fazer e registrar o inventário, além de reconhecer e juntar toda a documentação pedida pelo cartório. 

O habite-se da casa está em ordem, mas nem isso evitou a burocracia. “Desde junho tento vender o imóvel e não consigo. Já reduzi o preço em 10% mas não adiantou nada”, reclama Nely Gersen. Para o diretor da Rede Morar e da My House Imóvel, João Vander Alvarenga, a falta de documentação é um dos problemas mais freqüentes na capital. “Estima-se que entre 60% e 80% das casas não têm habite-se. Nesse caso a venda só é viável se for à vista”, destaca o consultor imobiliário.

Infra-estrutura do bairro ajuda 
Itens como a distância em relação ao Centro e a áreas de serviços e comércio e a perspectiva de melhora da região onde o imóvel está instalado também são fundamentais para uma boa venda. E corrigir erros dessa natureza é uma tarefa quase impossível, pois não depende da vontade do vendedor. Por isso, é importante ficar atento na hora da compra. “Para investir numa região nova é preciso ter certeza de que há projeção de desenvolvimento, rápido e sustentável”, alerta Paulo Roberto de Aquino, dono da Ouro Preto Negócios Imobiliários 

Na avaliação dele, um exemplo claro dessa imprevisibilidade é o bairro Castelo. “Apesar dos imóveis de lá terem bom acabamento, a região ainda oferece infra-estrutura precária de comércio, serviços e transporte, além da falta de segurança, o que dificulta a locação e a venda”, destaca. Mas o fato não está restrito às áreas novas. Outro exemplo desse tipo de entrave ocorre nos imóveis antigos, ainda que em regiões bem valorizadas. O corretor cita um imóvel situado em Lourdes, em frente à Praça da Assembléia, onde os grandes problemas são a falta de acabamento mais adequado ao padrão do imóvel e a inexistência de vagas de garagem no prédio. 

Para o diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Francisco de Assis Amaral, essa falta de benfeitorias nos imóveis mais antigos afugenta os compradores e desvaloriza o bem. “As benfeitorias precisam ser compatíveis e acompanhar o padrão de construção do bairro”, pondera. 

Outro item relevante é a vontade de vender. Embora a análise desse quesito seja bastante subjetiva, o empresário afirma que o consumidor pode perceber quando o vendedor está realmente disposto a se desfazer do bem e quando o apego o atrapalha. “O desapego emocional é importante para não comprometer a venda”, revela Francisco Amaral.