22 | 10 | 2019

Condomínios e potenciais de vendas

Nos condomínios econômicos, valor da cota condominial precisa caber no bolso dos novos proprietários.

Antonio Couto*

O cenário de crescimento econômico observado no Brasil nos últimos cinco anos, o vertiginoso aumento do crédito e das condições facilitadas para pagamento das prestações da casa própria e a ampliação do poder aquisitivo da classe média tiveram impacto direto na alteração do perfil dos novos lançamentos imobiliários nas grandes metrópoles. 

Em São Paulo, centro da economia nacional, anúncios em jornais, revistas especializadas e um sem-número de sites comprovam, inexoravelmente, essa tendência, com condomínios de um ou dois dormitórios, unidades de no máximo 50 metros quadrados, uma vaga na garagem e preço médio R$ 100 mil. São empreendimentos perfeitos para quem está iniciando a vida economicamente ativa, possui alguma reserva e o FGTS para a entrada e pretende financiar o saldo em 15 ou 20 anos. 

Como toda novidade em um mercado extremamente dinâmico como o imobiliário, esse tipo de empreendimento vem demandando, de construtoras e incorporadoras, um estudo mais aprofundado em relação à sua viabilidade e à oferta de serviços que o condomínio deverá oferecer aos futuros moradores. 

Os clientes em potencial desse tipo de empreendimento estão buscando algo mais do que apenas um teto. De maneira geral, como os espaços privativos são menores, há necessidade de espaços diferenciados nas áreas comuns que garantam conforto, segurança e lazer aos condôminos. Itens como piscina, playground, churrasqueiras, fornos para pizza, salões de jogos e até quadras esportivas são esperados por estes novos consumidores, hoje com muito mais acessos e informações. 

A questão, entretanto, é consideravelmente complexa. Como assegurar que o imóvel disponha de uma série de espaços de lazer e entretenimento a um custo relativamente baixo para os moradores? E como lançar o empreendimento com os corretores já sabendo, de antemão, qual será o valor aproximado do condomínio mensal que os clientes irão desembolsar? Não há dúvida de que uma das primeiras perguntas que os interessados farão será relativa à quota condominial, e é natural que assim seja. 

O mix econômico de um empreendimento, sua viabilidade e, conseqüentemente, o sucesso das vendas dependem de um trabalho que deve começar, impreterivelmente, na concepção do projeto, por meio de minuciosa avaliação de fatores como localização do condomínio, estimativa de consumos (água, energia elétrica, gás), número de equipamentos e unidades privativas, contratos a serem firmados com fornecedores, instalação de guaritas, folha de pagamento, itens de segurança. Até a demanda de produção de lixo deve ser levada em consideração, com vistas à otimização de receitas de um novo condomínio. Sem a menor sombra de dúvida, os detalhes fazem toda a diferença em qualquer lançamento imobiliário. Nos condomínios “econômicos”, onde o valor do imóvel exerce influência expressiva na decisão de compra, o desafio é ainda maior para construtoras, incorporadoras e administradoras, para que o valor da cota condominial caiba no bolso de todos os novos proprietários, garantindo a própria saúde financeira do condomínio e o cumprimento das obrigações contratuais com funcionários e fornecedores. 

Ainda que os novos condomínios tenham seus apartamentos comercializados rapidamente pela equipe do plantão de vendas, se não houver um trabalho prévio e minucioso para enxugar gastos desnecessários e garantir valores reduzidos das cotas condominiais, o sucesso nas vendas não garante o sucesso do empreendimento no seu uso futuro. Com problemas de fluxo de caixa, nenhum condomínio pode garantir a seus moradores a devida segurança, conforto e a conservação dos equipamentos de lazer, o que pode comprometer, inclusive, a valorização patrimonial. 

Igualmente importante é a realização de um trabalho paralelo de relacionamento com os futuros condôminos antes mesmo da entrega das chaves, para esclarecer dúvidas e orientar sobre como será o dia-a-dia do condomínio, funções do síndico, direitos dos moradores, utilização de áreas comuns e composição das principais despesas do prédio. 

Com parcerias entre os gestores do mercado imobiliário e desenvolvimento de soluções integradas que atendam às demandas de um novo perfil de público consumidor, é possível otimizar os condomínios econômicos voltados à classe média, aliando o desejado conforto de quem pretende adquirir seu imóvel próprio à necessária racionalização dos custos. Tudo indica que, tratando o assunto com o nível de profissionalização esperado dos atores do mercado imobiliário, o sucesso não ficara só restrito ao estande de vendas. 


*Antonio Couto é diretor superintendente da administradora de condomínios Lello.