17 | 02 | 2019

Conhecimento Imobiliário

artigo extraído da Imobiliária Paulo Gontijo Imóveis - Belo Horizonte 

Nesta seção disponibilizamos o que o investidor de imóveis precisa saber para aplicar com tranqüilidade e sabedoria seu capital. Oferecemos conhecimento!

Nosso rol de conhecimentos se desenvolve através de pesquisas de mercado, treinamento constante, busca de novas tendências e principalmente através do aprendizado.

Com tudo isso podemos oferecer cada dia mais um serviço moderno e mais completo.

Nossa busca por competência se desenvolve em áreas como venda e administração de imóveis:

  • o efeito da internet nas vendas
  • o perfil do novo comprador
  • o perfil dos imóveis que esses compradores buscam
  • o investimento em imóveis
  • as tendências que levam os imóveis a se valorizarem
  • qual o próximo vetor de desenvolvimento em nossa cidade?

Tudo isso exige muita dedicação. Nos dedicamos a saber.

Saiba mais sobre investimento em:

Imóveis residenciais:

Potencial de valorização: ***

Tipo: prédios, casas e apartamentos

Retorno: de 0,5% a 1,0% ao mês

Investimento: de R$60mil a R$10 milhões

Vantagens: demanda constante, valorização constante a longo prazo, boa liquidez e baixa inadimplência.

Esse tipo de investimento é muito vantajoso para quem quer rentabilidade a longo prazo, com a valorização dos imóveis e recebimento dos aluguéis. É muito comum pessoas que já possuem um imóvel residencial colocá-los para aluguel, ou ainda, existem pessoas, que investem em imóveis residenciais.

Em média, um imóvel residencial traz retorno de 0,5% a 0,8% ao mês, podendo chegar a 1,0% em casos isolados.

São muito atrativos para investimento, imóveis residenciais como: apartamentos que atendam estudantes no Centro da cidade ou próximo às faculdades nos bairros. Casas são mais valorizadas quando podem representar ponto comercial, próximo ao comércio e trânsito constante de pessoas.

O investimento em imóveis residenciais se destaca ainda por ser possível aplicar um baixo valor, a partir de R$60mil.

Geralmente imóveis de menor valor até R$350mil, apresentam melhor retorno do que imóveis maiores e preços superiores. A rentabilidade tende a cair quanto maior e mais caro for o imóvel residencial.

Isso se deve ao perfil de demanda por esses imóveis. Os imóveis menores de 1 e 2 quartos, com ou sem garagem, atendem um amplo público que vai desde estudantes, que vêm de outras cidades, jovens solteiros, pessoas recém separadas, casais jovens e executivos. Esse mesmo público não procura imóveis de maior tamanho como 3 e 4 quartos, levando à queda na demanda e consequentemente queda nos preços de aluguéis.

Os imóveis de 1 e 2 quartos, com vaga de garagem na Zona Sul de Belo Horizonte, são muito valorizados devido à altíssima procura por esse tipo de imóvel para aluguel.

Imóveis de 1 quarto com 1 vaga, variam de R$150mil à R$300mil, dependendo da idade do imóvel, sua localização, o que o prédio oferece, seu acabamento e demais fatores. Nesse caso os aluguéis variam de R$850,00 a R$2.200,00.

Já os imóveis de 2 quartos com 1 vaga, variam de R$200mil à R$500mil, dependendo dos mesmo fatores dos de 1 quarto.

Imóveis comerciais:

Potencial de valorização: ****

Tipo: casas, lojas, salas, andares, prédios, galpões e lotes

Retorno: de 0,7% a 1,2% ao mês

Investimento: de R$80mil a R$100 milhões

Vantagens: grandes empresas alugam, contratos mais longos, boa rentabilidade, ponto comercial e valorização constante a longo prazo.

Imóveis bem localizados como casas e lojas, com intenso trânsito de pessoas na porta e muita visibilidade são muito valorizados. Em Belo Horizonte se destacam as ruas e avenidas do Centro e Hipercentro, Savassi, Venda Nova, Barreiro e tradicionais bairros da Zona Sul da capital.

Uma proporção é nítida: quanto mais movimento na porta, mais pessoas circulando, mais visibilidade, mais valorizado é o imóvel comercial.

Na capital mineira os aluguéis dos melhores pontos comerciais chegam a custar em torno de R$80/m², ou seja, uma loja bem localizada com 100m², custaria R$8.000,00.

Já os andares e salas atendem empresas, que necessitam de espaço físico para alocarem todos os departamentos da empresa e ganharem tempo, sinergias e reduzirem despesas. É muito comum empresas procurarem mais de um andar em um mesmo prédio para alocarem toda a sua equipe de trabalho.

Os prédios mais modernos oferecem ar-condicionado central, cabeamento estruturado, prédios com menor gasto de água e energia, estacionamento, piso elevado e uma série de itens, que a cada dia são mais demandados por empresas, que necessitam e fazem uso dessa infra-estrutura.

O mesmo vale para prédios inteiros. Esses são alugados para empresas centralizarem em um único local todo o seu pessoal, gerando sinergia, reduzindo o gasto de tempo e despesas. Além de empresas, repartições públicas também costumam alugar prédios inteiros ou andares.

Galpões são imóveis industriais. Atendem à estrutura de produção das empresas. Geralmente oa aluguéis variam de 0,8% a 1% ao mês, sendo na maioria dos casos valores mais elevados. Esses valores se justificam pelo tamanho necessário para esse tipo de imóvel. Existem galpões de até 10, 20, 30 ou 40mil m², mas existem também galpões de 500m². O mais comum é que se localizem em regiões mais afastadas do Centro da cidade e principalmente nas cidades vizinhas como Contagem, Betim, Vespasiano, Santa Luzia, Pedro Leopoldo e demais cidades da região metropolitana.

As vantagens de se alugar galpões são: grandes empresas alugam, contratos mais longos, boa rentabilidade. Os preços variam de acordo com a localização e a infra-estrutura oferecida, mas giram em torno de R$4 a R$15/m². Assim um galpão de 30.000m², seria alugado de R$120.000,00 a R$450.000,00.

Já os lotes para serem utilizados como imóveis para aluguel se destacam: postos de gasolina, estacionamento, distribuição de gás.

Hoje em dia é muito vantajoso o investimento em estacionamentos, principalmente nas regiões mais centrais e zona sul da capital. No centro de BH hoje as tarifas variam bastante, indo de R$4 a R$7 a hora, ou de R$200,00 a R$350,00 o aluguel mensal.

Apart-Hotéis:

Potencial de valorização: *****

Retorno: de 0,7% a 1,2% ao mês

Investimento: de R$120mil a R$400 mil

Vantagens: administradora se encarrega de tudo, escassez de hotéis em BH, ótima valorização

Apart-hotéis são edifícios construídos e comercializados como qualquer outro imóvel, cada apartamento pertence a um proprietário. A diferença é que existe uma administradora encarregada dos serviços do hotel, como por exemplo recepção, serviço de quarto, restaurante, salões de convenção e áreas de lazer.

Um proprietário de apart-hotel pode optar por residir no imóvel e pagar pelos serviços que utiliza, alguns aparts fixam o valor de condomínio (em BH varia de R$300,00 a R$1.500,00) ou flexibilizam o valor de acordo com os serviços utilizados.

O proprietário pode ainda alugar seu imóvel para terceiros e esse, arca com aluguel, condomínio, IPTU. Nesse caso é muito comum empresas alugarem para funcionários durante períodos curtos de tempo, variam de 30 a 120 dias.

Uma terceira opção é disponibilizar o imóvel no pool. Nesse caso o proprietário disponibiliza seu imóvel para ser utilizado pelo hotel, ou seja, será ocupado por hóspedes. Essa opção é muito atrativa por que:

  • O proprietário se exime de qualquer encargo do imóvel como condomínio, IPTU, conta de luz, água, internet e demais despesas, todas elas sob responsabilidade da administradora
  • O proprietário assina um contrato com a administradora no qual irá disponibilizar seu imóvel para ser utilizado como hotel, frequentemente de 6 meses a 1 ano. Para que o imóvel seja alugado como hotel deve ser feita a padronização de móveis, pintura, etc.
  • O proprietário será remunerado de acordo com a taxa de ocupação do hotel. Além de demais receitas auferidas como aluguel de salão de festas e salões de convenções.Geralmente a rentabilidade de apart hotéis varia de 0,6% a 1,2% ao mês.

Belo Horizonte se torna uma cidade bastante atrativa para investimento em apart-hotéis devido ao fato da baixa oferta de hotéis e principalmente por que em 2014 haverá a Copa do Mundo de Futebol.

A procura e consequentemente o preço dos apart-hotéis, variam de acordo com a taxa de ocupação e com a renda mensal do imóvel. Quando em 2014, a procura por esse tipo de imóvel atingirá patamares nunca vistos antes, haverá uma lotação recorde dos quartos, levando a rentabilidade mensal às alturas, mas principalmente, o preço desse tipo de imóvel será muito aumentado. Em um evento como a Copa de 2014 não serão apenas turistas que virão à cidade, mas também equipes inteiras de rádio, televisão, canais de internet e demais mídias, e normalmente esse público começa a cobrir e publicar matérias bem antes do evento em si, geralmente desde o início do ano, e todos ele necessitarão de um local para hospedar.

Se você pensa em médio prazo, o investimento em apart hotéis é ideal, não sendo um valor muito elevado, variando de R$120mil a R$400mil, dependendo de localização, taxa de ocupação, infra-estrutura e serviços oferecidos e com um potencial de valorização elevadíssimo.

Você será remunerado na média de 0,6% a 1% ao mês e seu imóvel crescerá exponencialmente de valor.

Imóveis em construção

Potencial de valorização: ***

Tipo: todos os tipos de imóveis comerciais e residenciais

Retorno: de 20% a 40% (desde a obra até a conclusão)

Investimento: a partir de R$45mil

Vantagens: Sociedade de Propósito Específico (SPE)

Geralmente as construtoras não arcam com o custo da obra, mas são contratadas para executá-la e quem geralmente arca com esse investimento são incorporadoras e investidores.

Para os investidores, os imóveis na planta ou imóveis de lançamento e pré-lançamento, são oportunidades de investimento em médio prazo. Geralmente uma obra de construção dura de 12 a 36 meses, variando de acordo com o tamanho do empreendimento.

O investidor possui um flexibilidade de pagamento durante a obra ou pagamento à vista.

Em geral esses investimentos imobiliários geram retornos de 20% a 40%, desde o momento do início das obras até sua conclusão e venda o imóvel pronto.

Alguns cuidados são necessários para esse tipo de investimento: análise da construtora e sua base financeira, número de investidores do grupo, duração e prazos da obra.

Hoje em dia, após a quebra da construtora Encol que deixou 42 mil famílias sem seu imóvel, foram criadas as “Sociedade de Propósito Específico”(SPE). Essa sociedade tem a finalidade de garantir a solidez financeira da obra, garantindo que a obra que se iniciou será terminada, a não ser por problemas da própria obra. Os compradores não correm o risco de perderem seus imóveis se a construtora tiver problemas financeiros.